2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日,国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号,但2022年多项房地产数据指标仍保持下探,其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%,罕见进入到两位数行列。在业内人士看来,2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力,数据指标持续恶化,市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年,全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10%;其中,住宅投资100646亿元,下降9.5%。
2022年,房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米,比上年下降7.2%。其中,住宅施工面积639696万平方米,下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米,下降39.4%。其中,住宅新开工面积88135万平方米,下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米,下降15%。其中,住宅竣工面积62539万平方米,下降14.3%。
从数据表现上来看,全国房地产开发投资增速2021年为4.4%,此后一路保持下探,2022年4月,该项指标进入负增长区间。但也可以看到,12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。
“2022年,全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态,说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的,尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案,其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2022年开发投资下跌10%,为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%。可见,2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因,就是前端的土地出让和新开工,土地购置费和建筑工程,合计占据开发投资70%左右的份额。2022年,土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%,都是年度最大的跌幅。
房地产市场“萎缩”成为常态,房企拿地的积极性也受到抑制。2022年,全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%,若剔除城投等企业托底现象,相关数据表现会更糟。
中指研究院数据显示,2022年,TOP100企业拿地总额12975亿元,同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元,较上年同期下降24亿元,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。
商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启,供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面,2022年商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末,商品房待售面积56366万平方米,比上年增长10.5%。其中,住宅待售面积增长18.4%。
“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下,楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称,12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点,但累计情况来看,2022年全年累计同比降幅仍超两成,且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大,其中西部、东北地区降幅较明显;销售金额方面,东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄,其余地区降幅扩大趋势未改。
严跃进则表示,当前房屋销售数据总体弱于预期,全年下跌近25%的水平,说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据,随着疫情过了高峰期,新一轮社会经济刺激工作会加速,购房市场势必有较好的表现和转机。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势,陈文静直言,2023年供应端修复将晚于销售端,新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力,新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下,预计难有明显改善;在“保交楼”资金推动下,房屋竣工或将得到改善,从而对房地产开发投资形成一定支撑,但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。
短期来看,需求端政策将进一步加快落实,符合条件的城市首套房贷利率有望下调,核心一二线城市政策空间不断释放,降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测,近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复,预计未来随着政策进一步优化及显效,更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位,全国房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
在李宇嘉看来,当前的关键是稳定房价,房价不稳,不仅居民不愿意买房,金融机构也不愿意介入,不愿意参与收并购、纾困。进一步讲,房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显,包括利率不设下限对冲房价下跌预期,鼓励需求入市。2023年上半年,处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期,预计量价还将继续下跌,但在2022年低基数的基础上,跌幅或许收窄。下半年,量价和预期将逐步企稳。
铁矿石价格疯涨引关注 发改委12天内三次“打铁”******
本报记者 杜雨萌
1月18日,国家发改委发布消息称,国家发改委价格司、市场监管总局价监竞争局、证监会期货部组织部分铁矿石贸易企业和期货公司召开会议,分析铁矿石市场和价格形势,详细了解有关企业参与铁矿石现货和期货交易情况,提醒告诫有关企业依法合规经营,不得编造发布虚假信息,不得选择性引用数据和信息、故意渲染涨价氛围,不得捏造散布涨价信息,不得哄抬价格,不得过度投机炒作。
国家发改委、市场监管总局、证监会将持续密切跟踪市场动态,进一步研究采取措施,加大现货和期货市场监管力度,严厉打击过度投机炒作等违法违规行为,切实维护市场正常秩序。
《证券日报》记者梳理发现,为遏制铁矿石过度投机炒作,这已是开年以来国家发改委第三次针对铁矿石市场发声。
此前两次分别出自国家发改委1月6日和1月15日发布的两则消息。前者针对近期铁矿石价格过快上涨等情况,国家发改委价格司组织召开会议,研究加强铁矿石价格监管工作。后者是就个别铁矿石资讯企业转载不实旧闻,混淆视听等情况,国家发改委价格司第一时间约谈有关资讯企业,提醒告诫相关企业发布市场和价格信息前必须认真核实、做到准确无误,不得编造发布虚假信息,不得捏造散布涨价信息,不得哄抬价格。
监管部门三次“打铁”的背后,与铁矿石现货、期货价格的“疯狂”表现有很大关系。据兰格钢铁网监测数据显示,1月18日,兰格钢铁全国钢材综合价格为4419元/吨,较去年11月初低点上涨8.6%;同期,进口铁矿石中的日照港61.5%澳粉价格为845元/吨,较去年11月份低点上涨32%。
再从期货价格看,截至1月18日收盘,铁矿石期价主力合约收于841.5元/吨,上涨0.9%,较去年11月初599.5元/吨的低点价格已累计上涨约40.37%。
兰格钢铁研究中心主任王国清在接受《证券日报》记者采访时表示,近期,铁矿石价格上涨主要是受国内稳增长的强预期影响,从而拉动黑色系商品价格。另外,临近春节,钢企补库需求也在短期内出现较为集中的释放。不过,从目前的价格涨幅来看,铁矿石价格涨幅已远超钢价涨幅,将严重蚕食钢铁行业盈利空间。
在上海钢联黑色产业研究员张凯东看来,过去的两周,国家发改委相关司局连续召开会议,提示潜在的输入性通胀风险,并特别关注铁矿石价格快速上涨趋势,既为市场敲响警钟,也符合业内对市场春节后走势发展的预判,即春节前后黑色系商品继续保持高位震荡,而且节后随着需求复苏可能推动钢铁产量开始回升,进而带动一轮成本推动型的价格上涨。
张凯东认为,需要提示的是,2023年一季度钢铁行业的需求恢复还是建立在“强基建,弱地产”的需求格局之上。如果节后钢厂因为利润改善加大复产力度,一季度末的市场需求难以消化新增产量和累积库存,预计届时钢铁及原材料价格将面临下行调整风险。
若拉长维度对2023年全年铁矿石价格走势做判断的话,方正中期期货研究院分析师梁海宽预计,铁矿石全年价格走势或前高后低,年内高点有望出现在二季度。
从供应端来看,据兰格钢铁网跟踪数据显示,必和必拓、力拓2023年供应增量分别在300万吨、600万吨左右,FMG供应增量在500万吨左右,淡水河谷供应增量在1000万吨左右。综合来看,预计2023年全年四大矿山铁矿石供应增量在2500万吨左右,同比增加2%左右。此外,印度铁矿石出口关税的下调,也将增加全球及中国铁矿石资源供应;而国内加快“基石计划”的推进,国产铁精粉产量的提升也将增加铁矿石整体供应量。
在需求端,王国清认为,2023年中国钢铁产量释放仍将小幅下滑,同时,废钢回收体系的恢复也将使得废钢应用比例扩大,从而带动铁矿石需求继续回落。因此,在供需趋于宽松的背景下,预计2023年铁矿石价格水平将有一定程度下移。(证券日报)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)